Материнский капитал риски покупателя | МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ 2018-2019
Главная >>> Использование >>> Материнский капитал на жилье >>> Материнский капитал риски покупателя
kak-kupit-u-banka-zalogovuju-kvartiru_1

Материнский капитал риски покупателя

5 (100%) 3 votes

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган — Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… Если недвижимость куплена на материнский капитал, риски покупателя совсем не мифические.

материнский капитал риски покупателяИспользование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». По закону все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали материнским капиталом (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2018 году он составляет 453 026 рублей.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала.

Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» .

Жилье в кредит- предмет залога

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

«Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК).

Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Возникновение обстоятельств, при которых необходимо совершить продажу недвижимости, оформленную с использованием материнского капитала, предусматривает специальную процедуру, направленную на защиту интересов детей. Нормами закона, согласно которому семья получает сертификат, не установлен запрет на продажу, обмен или иной вид использования имущества, приобретенного с привлечением государственной помощи по ФЗ № 256. Ограничение на переуступку прав может быть наложено органом опеки.

Сделки с недвижимостью, собственниками части которой, являются несовершеннолетние, оформляются при наличии разрешения опекунского совета или в присутствие уполномоченных представителей органа.

Варианты

Обмен или продажа квартиры купленной на материнский капитал осуществляется с наименьшими проблемами, если выполняется одно из условий: сделка по продаже сопровождается покупкой другой собственности, в которой ребенку принадлежит аналогичная или большая площадь; мена подразумевает улучшение условий проживания, при этом дети получают в собственность такую же или большую жилплощадь.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого.

Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении.

«Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» .

Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Чем рискует Покупатель квартиры, приобретенной ранее на материнский капитал?Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

  • нарушение нотариального обязательства;
  • нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
  • нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Как узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования (на первичке);
Он мог взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.
Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям. И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и предъявляет справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие цели (например, на обучение ребенку). Владельцу сертификата такие справки выдаются в местном отделении ПФР по его запросу.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Многократные продажи квартиры

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Договору долевого участия (ДДУ). И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

Кстати, супруг и взрослые совершеннолетние дети обладателя сертификата имеют право отказаться от получения доли собственности в квартире (ведь это их право, а не обязанность). Для этого они пишут нотариальный отказ от принятия доли, положенной им по закону. Покупателю тоже надо иметь это в виду.

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее.

Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Как купить жилье без риэлтора

Не пропустите!

Поделиться

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *